Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Vermögensnachfolge ist ein komplexer Prozess, der auch steuerliche Konsequenzen hat. Es können Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer und andere Steuern anfallen. Durch geschickte Gestaltung der Vermögensnachfolge lassen sich jedoch Steuern reduzieren oder sogar gänzlich vermeiden. Die häufigsten Modelle und ihre steuerlichen Auswirkungen werden im Folgenden erläutert.
1. Schenkungsteuer
Unentgeltliche oder teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge unterliegen grundsätzlich der Schenkungsteuer. Der steuerliche Wert der Immobilie richtet sich nach der Bereicherung des Erwerbers, wobei der unentgeltliche Teil der Übertragung besteuert wird.
1.1. Freibeträge und Steuerklassen
Die Freibeträge nach § 16 ErbStG unterscheiden sich je nach Verwandtschaftsgrad:
- Ehegatten: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro pro Kind
- Enkel: 200.000 Euro, wenn die Eltern bereits verstorben sind
Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden, sodass durch schrittweise Übertragungen zu Lebzeiten die Steuerlast verringert werden kann.
Lesen Sie dazu: Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer: Wie wird sie berechnet?
1.2. Nießbrauchsvorbehalt
Eine beliebte Gestaltung zur Reduzierung der Schenkungsteuer ist die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt. Dabei behält sich der Übertragende das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder Mieteinnahmen zu beziehen. Der Wert des Nießbrauchs mindert die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer. Bei der Berechnung des Nießbrauchswertes wird die Lebenserwartung des Nießbrauchers berücksichtigt, was insbesondere bei älteren Übertragenden zu einer erheblichen Reduzierung der Steuerlast führen kann.
Wichtiger Hinweis: Der Nießbrauchsvorbehalt wirkt sich nicht nur auf die Schenkungsteuer aus, sondern hat auch Einfluss auf die Grunderwerbsteuer, wie im nächsten Abschnitt erläutert wird.
2. Grunderwerbsteuer
Nach § 3 Nr. 2 GrEStG sind unentgeltliche Übertragungen, insbesondere Grundstücksschenkungen im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes, von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt allerdings nicht für teilentgeltliche Übertragungen (gemischte Schenkungen). Wenn der Erwerber beispielsweise noch bestehende Schulden oder Grundpfandrechte übernimmt, wird auf diesen teilentgeltlichen Anteil Grunderwerbsteuer erhoben.
3. Einkommensteuer
Die Übertragung von Immobilien kann auch einkommensteuerliche Folgen haben, insbesondere bei Betriebsvermögen:
- Privatvermögen: Wird eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie übertragen, fällt in der Regel keine Einkommensteuer an. Der Erwerber führt die bisherigen Abschreibungen des Rechtsvorgängers fort.
- Betriebsvermögen: Bei der Übertragung von Betriebsvermögen kann es zur Aufdeckung stiller Reserven kommen, die einkommensteuerpflichtig sind. Allerdings gibt es hier Ausnahmen, z. B. wenn die Immobilie im Rahmen der Übertragung eines Betriebs oder eines Betriebsanteils übergeht.
4. Mittelbare Grundstücksschenkung
Eine besondere Form der Schenkung ist die mittelbare Grundstücksschenkung. Hierbei schenkt der Übertragende nicht die Immobilie selbst, sondern einen Geldbetrag, der für den Erwerb einer bestimmten Immobilie genutzt wird. Unter bestimmten Voraussetzungen wird diese Übertragung steuerlich wie eine direkte Schenkung der Immobilie behandelt. Dies kann von Vorteil sein, da dadurch möglicherweise höhere Freibeträge genutzt werden können.
5. Steueroptimierung durch Familienpools
Eine weitere Möglichkeit, die steuerliche Belastung bei der Übertragung von Immobilien zu minimieren, ist die Einbringung von Immobilien in einen sogenannten Familienpool. Dabei werden die Immobilien in eine Familiengesellschaft (z. B. eine GbR oder GmbH & Co. KG) eingebracht, an der alle Familienmitglieder beteiligt sind. Die Eltern können sich dabei die Erträge der Gesellschaft vorbehalten, während die Kinder bereits Anteile an der Gesellschaft erhalten. Einkünfte werden nach dem Gewinnverteilungsschlüssel auf die Gesellschafter verteilt, sodass die Steuerlast innerhalb der Familie optimiert werden kann.
6. Unterstützung durch unsere Kanzlei
Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Vermögensnachfolge erfordert eine sorgfältige Planung, um die Steuerlast zu minimieren und rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Unsere Kanzlei berät Sie umfassend bei der steuerlich optimalen Gestaltung der Übertragung Ihrer Immobilien. Wir unterstützen Sie bei der Auswahl der geeigneten Gestaltungsmöglichkeiten und sorgen dafür, dass alle steuerlichen Aspekte berücksichtigt werden.
Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung zur Immobilienübertragung und Vermögensnachfolge!
