Das Oberlandesgericht Brandenburg (Beschluss vom 07.01.2025 – 5 W 116/24) hat entschieden, dass eine transmortale Generalvollmacht auch nach dem Tod des Vollmachtgebers für Grundstücksverkäufe weiterhin wirksam bleibt. Ein durch die Vollmacht Bevollmächtigter kann somit nach dem Tod des Erblassers Grundstücke veräußern, solange die Vollmacht in der notariellen Urkunde eindeutig als transmortal formuliert ist.
Der Fall: Verkauf eines Grundstücks durch die Ehefrau nach dem Tod des Ehemanns
Der Erblasser hatte seiner Ehefrau bereits zu Lebzeiten eine notariell beurkundete Generalvollmacht erteilt, die ausdrücklich auch über den Tod hinaus Gültigkeit behalten sollte. Nach dem Tod des Erblassers verkaufte die Ehefrau auf Grundlage dieser Vollmacht ein Grundstück, das sich im Nachlass befand, und beantragte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerberin.
Das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab mit der Begründung, dass die Vollmacht durch den Tod des Erblassers erloschen sei und die Antragstellerin als Alleinerbin nun selbst als Eigentümerin hätte handeln müssen. Dagegen legte die Ehefrau Beschwerde ein.
Die Entscheidung des OLG Brandenburg: Vollmacht bleibt wirksam
Das OLG Brandenburg hob die Entscheidung des Grundbuchamts auf und bestätigte die Wirksamkeit der transmortalen Vollmacht.
1. Eine transmortale Vollmacht bleibt auch nach dem Tod des Vollmachtgebers gültig
📌 Grundsatz der transmortalen Vollmacht:
- Eine transmortale Vollmacht berechtigt den Bevollmächtigten, auch nach dem Tod des Erblassers in dessen Namen zu handeln.
- Die Vollmacht erlischt nicht automatisch mit dem Tod, sondern bleibt bis zu einem möglichen Widerruf durch die Erben gültig.
- In diesem Fall enthielt die notarielle Urkunde eine klare Regelung, dass die Vollmacht über den Tod hinaus bestehen bleiben sollte.
✅ Ergebnis: Die Antragstellerin war berechtigt, den Grundstücksverkauf im Namen des Erblassers durchzuführen.
2. Kein Ausschluss der Vollmacht durch die Alleinerbenstellung
📌 Argument des Grundbuchamts:
- Das Grundbuchamt argumentierte, dass die Antragstellerin als Alleinerbin nun selbst als Eigentümerin handlungsbefugt sei und daher nicht mehr auf die Vollmacht angewiesen wäre.
- Es berief sich dabei auf den Grundsatz der Konfusion, wonach eine Vollmacht erlischt, wenn Bevollmächtigter und Vollmachtgeber rechtlich identisch werden.
📌 Das OLG Brandenburg widersprach:
- Die Antragstellerin handelte eindeutig nur als Bevollmächtigte und nicht als Erbin.
- Die Vollmachtsurkunde wurde vorgelegt und entsprach den Anforderungen nach § 172 BGB.
- Der Erbennachweis war für den Grundstücksverkauf nicht erforderlich, da die Vollmacht weiterhin gültig war.
✅ Ergebnis: Das Argument der Konfusion griff nicht, da die Antragstellerin ausschließlich auf Grundlage der transmortalen Vollmacht gehandelt hatte.
3. Wirksame Bewilligung der Auflassungsvormerkung
📌 Eintragung einer Vormerkung:
- Die Antragstellerin hatte im Kaufvertrag auch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Käuferin bewilligt.
- Das Grundbuchamt hatte dies abgelehnt, da es die Vollmacht für nichtig hielt.
- Das OLG stellte klar, dass eine vormerkungsfähige Forderung auf Eigentumsübertragung entstanden war und somit auch die Vormerkung einzutragen ist.
✅ Ergebnis: Die Erwerberin konnte sich auf die Eintragung der Vormerkung berufen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung des OLG Brandenburg bestätigt die hohe Rechtssicherheit transmortaler Vollmachten, insbesondere bei der Veräußerung von Nachlassvermögen.
✅ Transmortale Vollmachten bleiben nach dem Tod des Vollmachtgebers wirksam, wenn sie eindeutig formuliert sind.
✅ Die Alleinerbenstellung des Bevollmächtigten hebt die Vollmacht nicht automatisch auf, sofern er nicht als Erbe, sondern als Bevollmächtigter handelt.
✅ Grundbuchämter müssen Vormerkungen eintragen, wenn sie auf einem wirksamen Rechtsgeschäft beruhen.
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