Die Bewertung von Immobilien im Erbfall ist ein zentraler Aspekt bei der Ermittlung des Nachlasswertes. Da Immobilien in der Regel einen bedeutenden Teil des Nachlasses ausmachen, ist es entscheidend, den korrekten Verkehrswert zu ermitteln. Hierbei kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung, abhängig von der Art des Grundstücks und seiner Nutzung.
Immobilienbewertung im Erbfall
Bei der Bewertung von Immobilien im Erbrecht kommt es primär auf den Verkehrswert der Immobilie an. Dieser wird gemäß § 194 BauGB als der Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre.
Für die Wertermittlung ist der Stichtag der Todestag des Erblassers, wenn es um Pflichtteilsansprüche oder die Erbschaftsteuer geht. Wichtig ist, dass in den ersten fünf Jahren nach dem Erbfall der tatsächliche Verkaufswert einer Immobilie zugrunde gelegt werden kann, sofern das Grundstück veräußert wird.
Geht es hingegen darum, den Nachlass unter den Miterben auseinanderzusetzen, sollte auf den aktuellen Wert abgestellt werden.
Bewertungsmethoden
Die Bewertung von Immobilien erfolgt nach den Maßstäben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), welche drei Hauptverfahren vorsieht:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab.
1. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn eine ausreichende Anzahl an Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke vorliegt. Besonders bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wird diese Methode häufig verwendet.
Es werden dabei Preise herangezogen, die für ähnliche Immobilien in vergleichbaren Lagen erzielt wurden. Ein wichtiges Instrument für die Datenbeschaffung sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, welche Vergleichsdaten zur Verfügung stellen.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien oder bei Gewerbeobjekten genutzt, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht. Hier wird der Wert der Immobilie auf Grundlage der erzielten oder erzielbaren Erträge, z.B. Mieteinnahmen, berechnet.
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Die Marktanpassung und objektspezifische Merkmale wie Lage und Zustand der Immobilie fließen ebenfalls in die Berechnung ein.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern oder bei Immobilien angewendet, bei denen keine vergleichbaren Verkäufe vorliegen. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten und des Bodenwertes ermittelt. Der ermittelte Sachwert wird durch sogenannte Sachwertfaktoren an den aktuellen Marktwert angepasst.
5. Besondere Aspekte bei der Bewertung
- Miteigentumsanteile: Bei Immobilien, die im Miteigentum stehen, wird in der Regel ein Abschlag vom Verkehrswert vorgenommen, da ein hälftiger Miteigentumsanteil oft schwer verkäuflich ist.
- Bodenrichtwerte: Für die Bestimmung des Bodenwertes wird häufig auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen, die von den örtlichen Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden.
- Veräußerungskosten und Steuern: Wenn die Immobilie kurz nach dem Erbfall veräußert wird, können Veräußerungskosten und latente Ertragsteuern vom Verkaufspreis abgezogen werden.
Fazit
Die Bewertung von Immobilien im Erbfall erfordert die Berücksichtigung mehrerer Faktoren und die Anwendung der passenden Bewertungsmethode. Die richtige Wertermittlung ist entscheidend für die gerechte Verteilung des Nachlasses und die Berechnung von Pflichtteilsansprüchen.