Die Rheinische Post von heute (01.02.2025) und RP-Online berichten über neun Zwangsversteigerungen, die derzeit in Düsseldorf stattfinden. Drei davon haben wir beantragt. Aber warum beantragen wir als Fachanwälte für Erbrecht solche Versteigerungen? Es handelt sich um sogenannte Teilungsversteigerungen.
Teilungsversteigerung: Wenn sich Erben nicht einigen können
In Erbengemeinschaften kann es zu Konflikten kommen, insbesondere wenn Immobilien im Nachlass vorhanden sind und sich die Miterben nicht über die Verwertung einigen können. In solchen Fällen ist eine Teilungsversteigerung oft das einzige Mittel, um den Nachlass aufzuteilen. Doch wann ist sie zulässig, wie läuft sie ab und welche rechtlichen Besonderheiten gibt es?
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung, die der Auflösung einer Erbengemeinschaft dient. Ziel ist es, eine Immobilie zu Geld zu machen, damit der Erlös unter den Erben verteilt werden kann.
Wichtig: Die Teilungsversteigerung ist kein Mittel zur Zwangsvollstreckung gegen einen Schuldner, sondern dient ausschließlich der Auseinandersetzung des Nachlasses.
In vielen Fällen kommt es unter dem Druck des nahenden Versteigerungstermins doch noch zu einer Einigung zwischen den Miterben. Der Versteigerungsantrag kann bis zur Zuschlagserteilung jederzeit zurückgenommen werden, sogar noch während des Versteigerungstermins.
Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?
Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilungsversteigerung eines Nachlassgrundstücks beantragen – auch gegen den Willen der anderen Erben. Eine Zustimmung der übrigen Miterben ist nicht erforderlich.
Ausnahmen gibt es in folgenden Fällen:
❌ Teilungsverbot des Erblassers: Hat der Erblasser in seinem Testament eine Teilung ausgeschlossen, ist eine Teilungsversteigerung nicht zulässig.
❌ Abweichende Vereinbarungen: Haben sich die Miterben einvernehmlich darauf verständigt, das Grundstück gemeinsam zu halten, kann eine Teilungsversteigerung nicht ohne Weiteres durchgeführt werden.
❌ Rechte Dritter: Besteht z.B. ein Rückübertragungsanspruch eines Dritten für den Fall, dass die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz betrieben wird, kann dieser Anspruch durch eine Teilungsversteigerung ausgelöst werden. Der Grundbesitz geht dann verloren! Deshalb sollte vor jedem Versteigerungsantrag das Grundbuch geprüft werden.
Ablauf einer Teilungsversteigerung
- Antrag beim Amtsgericht
- Der Antrag wird beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, gestellt.
- Er muss den Erbnachweis (Testament oder Erbschein) enthalten.
- Anordnung der Versteigerung
- Das Gericht prüft die Zulässigkeit des Antrags.
- Ist die Teilungsversteigerung rechtlich möglich, wird die Immobilie beschlagnahmt und die Versteigerung angeordnet.
- Wertfestsetzung und Verkehrswertgutachten
- Der Verkehrswert der Immobilie wird durch ein Sachverständigengutachten bestimmt.
- Miterben haben die Möglichkeit, Einwendungen gegen den festgesetzten Wert zu erheben.
- Versteigerungstermin und Zuschlag
- Die Immobilie wird öffentlich versteigert. Jeder kann mitbieten – auch Miterben.
- Der Höchstbietende erhält den Zuschlag.
- Wichtig: Von jedem neuen Bieter sollte Sicherheitsleistung verlangt werden. Sonst könnten Personen mitbieten, die kein Geld haben.
- Erlösverteilung
- Nach Abzug der Verfahrenskosten wird der Erlös an die Erbengemeinschaft oder an die Miterben ausgezahlt, sofern darüber Einigkeit besteht.
- Ist eine Einigung nicht möglich, wird das Geld hinterlegt, bis ein Gericht über die Aufteilung entschieden hat.
Welche Rechtsmittel gibt es?
Miterben, die mit der Teilungsversteigerung nicht einverstanden sind, haben verschiedene rechtliche Möglichkeiten:
- Antrag auf einstweilige Einstellung
- Falls eine gütliche Einigung absehbar ist, kann das Verfahren nach § 180 Abs. 2 ZVG bis zu sechs Monate ausgesetzt werden.
- Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO)
- Falls ein Testament ein Teilungsverbot enthält oder es eine Erbenvereinbarung gibt, kann eine Klage erhoben werden, um die Versteigerung zu verhindern.
- Anfechtung der Wertfestsetzung
- Falls der angesetzte Verkehrswert zu niedrig ist, kann eine sofortige Beschwerde gegen den Wertfestsetzungsbeschluss eingelegt werden.
Fazit: Wann ist eine Teilungsversteigerung sinnvoll?
✅ Wenn sich Miterben nicht über die Nutzung oder den Verkauf einer Immobilie einigen können. Beispiel: Ein Miterbe wohnt in der Immobilie und möchte sie behalten, der andere will sie verkaufen.
❌ Nicht möglich ist eine Teilungsversteigerung, wenn ihr Anordnungen des Erblassers, Vereinbarungen der Miterben oder Rechte Dritter entgegenstehen.
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